浅谈物业管理中屋面防水维修需要注意的几个问题

[摘要]针对物业管理中屋面防水的维修工作，本文主要从屋面防水的注意事项、易碰到的情况和解决的方法等三个方面讨论了屋面防水维修需要注意的几个问题，并在文章的结尾提出了“勤沟通”是处理屋面防水问题的一个最有效的实用技巧的观点。

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屋面防水工程是房屋建筑的一项重要工程，其好坏直接影响建筑物的寿命、人们生产和生活的质量。上海屋面防水，屋面渗漏是建筑工程中最常见的通病之一，屋面一旦发生渗漏，想要根治相当困难，不但给住户的正常生活平添了诸多不便，而且增加了后期维修工程的施工难度，致使维修工作很难达到满意的效果。所以，要保证防水工程的质量，设计是前提，施工是关键，只有在基础建设阶段，把工作做细，做好，才能杜绝或减少屋面渗漏的发生并降低后期维修工作的困难。

屋面一旦产生渗漏：轻则天棚渗水；重则天棚渗漏处发霉变黑，周围长满黑毛；更严重时，上诉现象会发展到墙面上。当新购置、新装修的住宅出现漏水、渗水现象时，上海屋面防水，住户都会急切地通知开发商、小区物业或所在单位的后勤部门，要求给与及时地维修，然而有些屋面防水问题的解决并不是像住户想象中的那么容易，简单的处理一下屋面防水层就可以了，有时会需要很长时间才能处理好。

我在中国南方航空股份有限公司北方分公司的后勤部门工作，主管屋面防水维修，多年的维修经历使我逐渐地发现了在物业管理中屋面防水维修时需要注意的几个问题。

下面我就以四周带挑檐的平屋面房屋为例来介绍这些问题，并且将屋面防水维修当中应注意的事项、易碰到的情况和解决的方法详述如下：

一、屋面防水做法注意事项

屋面防水做法是以屋面排水为基础的，在平屋面上一般以屋面横向宽度中分屋脊为中心线找坡排水，排水坡度i=2％一3％。有些老楼的局部屋面已经塌陷，上海屋面防水，所以要重新垫高、找坡后再做新防水层，切不可直接在塌陷的漏点上直接铺新防水层，因为这样做，积水不能及时排出，会严重影响新防水层的使用寿命。

正确选择、合理使用屋面防水材料对屋面防水层的质量和耐用年限有着极大的影响，它是屋面防水维修工程成败的关键，老式房屋的屋面防水层大都采用原纸、纤维织物、纤维毡等胎体的沥青卷材，这种老式的沥青卷材，有高温流淌，上海屋面防水，低温脆裂，柔性差，易老化，耐用年限短等缺点，维修时不宜再次使用这种材料。目前市场上的柔性防水材料种类繁多，性能、参数各异，价格参差不齐，从施工简单，造价低，便于维修的角度考虑，宜选用新型的SBS改性沥青防水卷材(弹性体沥青防水卷材)，它具有耐老化，耐候性，延伸率大，使用寿命长等优点，其防水效果很好。

一般的屋面防水做法维修，如：遇到屋面防水层上有小裂缝、防水卷材搭接处裂开等小毛病时，可以直接在原屋面防水层上打“补丁”。 上海屋面防水，但如果屋面防水层有大面积脱落、破损、起鼓等情况时，就需要将旧防水卷材揭去，重铺新防水层了。在除去旧防水卷材时肯定会伤及找平层，这就涉及到了修补找平层的问题。找平层是铺贴卷材防水层的基层，它给防水卷材提供了一个平整、密实、有强度，能粘结的构造基础。修补找平层需采用水泥砂浆与原找平层相结合，水灰比应为l：2．5—1：3(体积比)，水泥标号不得低于32．5，上海屋面防水，并且要平整抹光，抹好后注意养护。要做到找平层坚实、平整、干燥，无杂物和夹土，才能进行防水施工。施工时，应先在干燥的基层上均匀涂刷一层1mm左右厚的氯丁胶作为粘结剂，再等氯丁胶干透后，才能铺设防水材料，如果在找平层尚潮湿时，就急于铺设防水材料，会使卷材铺贴不牢，出现渗水现象，影响防水效果。卷材铺好压粘后，用粘结剂封边，封边要粘结牢

固，连续，封满。

二、屋面防水做法易碰到的情况

做屋面防水维修最困难的是确定屋面渗漏的位置，在日常的维修工作中经常会碰到以下情况：

1．在屋内已经确定好了漏点，但上到屋面后，却发现在确定好的漏点上方的防水层是完好的。

2．在屋内确定好了漏点，上到屋面后也在相应的位置发现了防水层的有损坏，可把该位置的防水层补好后，却发现屋内的漏点还在漏水。

3．漏点上方的防水层有破损，把它补好后，当时发现屋内的漏点不漏了，但没过几天(这几天是晴天，且屋面上无积水)，在原来的漏点处却又出现了返潮现象；或者是当时屋内的漏点滴水滴得慢了，但滴了很长时间如一个月还没滴完。

三、屋面防水做法解决问题的方法

对于第一种情况，应该在屋面上扩大搜索面积，在你确定的漏点的正上方的前后左右再好好找一找，上海屋面防水，看是否有防水层被损坏的地方，如果有，则补好，然后观察原漏点是否还漏水。

对于第二种情况，也应该在屋面上扩大搜索面积，看是否在已补好的防水层的周围还有其它的破损处，如果有，则将这个新的破损处也补好，然后观察原漏点是否还漏水。

以上两种情况都是因为屋面防水层破损后，雨水渗漏到了找坡层和保温层——老楼一般用炉渣找坡，用珍珠岩作保温——慢慢的在找坡层和保温层内冲刷出了“水道”，然后在结构层有缝隙的地方漏了下去，就形成了我们看到的所谓漏点。有时这个“水道”不是完全垂直的，而是会横向流动很长的距离，所以就造成了我们看到的屋顶漏点与屋面破损处不在同一个垂直面的现象。上海屋面防水，因此，我们在解决这两种情况时必须在补好防水层的破损处后，勤观察原漏点是否还漏水，如果还漏，那就需要再找，再补，再观察，直到原漏点不漏水为止。

对于第三种情况，说明找坡层和保温层内的含水非常多，而我们虽然“切断”了漏水的源头，但却不能把已在找坡层和保温层内的水顺利排出，所以造成了上述现象的发生。若要解决这种问题，则要具体情况具体分析了：①如果在雨水比较频繁的季节且返潮和滴水不是很严重的情况下，可以在屋顶漏点及其周围的结构层上钻几个小洞，加快找坡层和保温层内滞留水分的排出，另外也可以在屋顶漏点的正上方及其周围屋面处加几个排潮孔，屋面防水www.careroof.com，加快水分的蒸发。②如果雨水比较频繁且返潮和滴水又很严重，那么就只有等过了雨季之后，把屋面的防水层、找平层、找坡层和保温层一一打开，更换已经潮湿的保温材料(可用苯板或保温砖)，并晾晒含水的炉渣。待被开挖部分整体晾晒几天后，重做结构层上的隔汽层、用新的保温材料重铺保温层，再回填已经晾干的炉渣，并按原坡度找坡，接着做好找平层，最后铺粘好新防水层。使用此方法一定要掌握好天气情况，否则比较危险，所以建议不要轻易使用。

总之，不论那种情况，都要求维修人员要勤观察，一要通过观察，分析出漏点的具体位置；二要通过观察，上海屋面防水，分析出这个漏点是由哪些因素造成的；三要通过观察，分析做完防水后的回馈信息，看看是否已经将问题解决了。

此外，“勤沟通”是处理屋面防水问题的一个最有效的实用技巧，这也是区别于其它维修工作的难点。说它需要沟通，其一是因为屋面防水维修的现场在屋面上，上海屋面防水，住户一般是看不到施工过程的，其二是因为屋面防水维修不会立竿见影的产生效果，需要时间来见证，如果遇到第2种或第3种情况，则需要更长的维修时间。但住户可能会不理解，由于关系他们自己的切身利益，他们通常会比较急躁，有时他们会产生“到底给我修了没有?”的疑惑。这就要求维修人员要同他们多沟通，上海屋面防水，多向他们解释，使他们明白屋面防水维修是需要时间的，是急不得的。另外，做完维修工作之后，要勤打电话询问维修效果，这样即使漏点没有补住，住户也会因为你认真的工作态度，而感到欣慰，减少对你的疑惑，理解你的难处。

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